A alienação fiduciária de bem imóvel, garantia mais segura e menos burocrática do que a hipoteca, vem sendo cada vez mais adotada no Brasil por credores que procuram proteger seus créditos. Em julho do ano passado, a Lei nº 13.465/17 trouxe mudanças na Lei nº 9.514/1997 que regula esse instituto e, consequentemente, algumas dúvidas para os credores fiduciários.

Na realidade, não há motivo para preocupação, uma vez que a Lei de 2017 procurou dirimir discussões judiciais e ajustou algumas regras de execução da alienação fiduciária de bem imóvel. De modo geral, as principais mudanças foram positivas ou favoráveis ao credor fiduciário, como veremos abaixo.

Instituição de um valor mínimo para venda do imóvel no primeiro público leilão

A Lei de 1997 determina que o contrato deve informar o valor do imóvel e os critérios para revisão deste valor, caso o imóvel venha a público leilão (inciso VI do artigo 24). Porém, como o valor indicado nos contratos costuma ser inferior ao preço de mercado, o imóvel acabava sendo arrematado no primeiro leilão por um preço abaixo do seu real valor. A Lei de 2017 acrescentou um § único ao artigo 24 e alterou a redação do § 1º do artigo 27 da Lei de 1997. Determinou que, para fins de venda do imóvel no primeiro público leilão, deverá ser observado o valor mínimo utilizado como base de cálculo do ITBI (ou seja, o valor venal), exigível quando da consolidação da propriedade do imóvel. Ainda que a obrigatoriedade de um valor mínimo diminua a chance do imóvel ser arrematado em um primeiro leilão, essa alteração procurou proteger o real valor do imóvel e reduzir o ajuizamento de ações protelatórias, medidas que favorecem o credor.

Regras mais amplas para facilitar a intimação e constituição em mora do devedor fiduciante

Com a inclusão dos § 3^o-A e § 3^o-B ao artigo 26 da Lei de 1997, a Lei de 2017 adequou a intimação do devedor fiduciante aos procedimentos de citação e intimação do novo Código de Processo Civil, que inclusive passa a ser aplicado de forma subsidiária. Assim, após duas tentativas de intimação pessoal do devedor fiduciante e havendo suspeita motivada de ocultação, é possível a intimação de qualquer familiar ou em sua falta de qualquer vizinho do devedor fiduciante. No caso de condomínios ou loteamentos, a intimação poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. Mais ainda, se o devedor fiduciante não estiver presente, após verificação das razões da ausência, o oficial dará por feita a intimação, que será efetivada ainda que a pessoa da família ou o vizinho que houver sido intimado esteja ausente ou se recuse a receber a intimação. Essas alterações não excluem a possibilidade da intimação por edital, prevista no § 4º da Lei de 1997, que continua à disposição do credor quando o devedor fiduciante não puder ser encontrado. Esta ampliação da forma de intimação do devedor fiduciante sem dúvida desburocratiza o procedimento e favorece o credor fiduciário.

Desobrigação de notificar o devedor fiduciante sobre os públicos leilões

A Lei de 2017 incluiu também o § 2^o-A ao artigo 27, que cria a obrigatoriedade do devedor fiduciante ser comunicado sobre a realização dos dois públicos leilões, conforme previstos na Lei de 1997. Essa comunicação deve conter datas, horários e locais dos leilões e precisa ser feita por correspondência física dirigida aos endereços constantes do contrato, bem como por correspondência eletrônica. Esta alteração, embora pareça criar empecilhos burocráticos, é favorável ao credor fiduciário, uma vez que a Lei de 1997 não determinava a forma de comunicação, notificação ou intimação do devedor e o STF estava adotando entendimento de que era necessária a intimação do devedor sobre os leilões. A desobrigação de intimação torna o procedimento menos custoso e menos vagaroso.

Inclusão do direito de preferência do devedor fiduciante para aquisição do imóvel

A inclusão do § 2^o-B ao artigo 27 da Lei de 1997 introduziu, na alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, o direito de preferência do devedor fiduciante para aquisição do imóvel, desde que o faça até a data da realização do segundo leilão e pague todas as despesas para tanto, inclusive o valor do ITBI. Em princípio, esta alteração trazida pela Lei de 2017 pode parecer vantajosa ao devedor fiduciante. Porém, tal direito já vinha sendo aceito pela jurisprudência. A maioria das decisões judiciais já permitia que o devedor fiduciante quitasse o débito mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel. Como o credor em tese é ressarcido dos custos, o exercício deste direito de preferência não lhe traz maiores inconvenientes.

Cobrança de taxa de ocupação do devedor fiduciante

A nova redação do artigo 37-A da Lei de 1997 alterou a data pela qual passa a incidir a taxa de ocupação do imóvel (1% do valor do contrato ou valor base do ITBI), que passa a ser a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e não mais da alienação do imóvel em leilão (ou seja, do momento em que o credor se torna proprietário pleno até a data da imissão na posse). O STJ estava adotando entendimento divergente, já que vinha negando a aplicação da taxa de ocupação a período anterior à alienação extrajudicial do imóvel, sob o fundamento de que a propriedade fiduciária e a propriedade plena são diferentes. Nessa perspectiva, o STJ entendia que o credor possuía apenas os direitos de dispor e reaver o imóvel, e não de usá-lo ou fruí-lo. A alteração promovida pela Lei de 2017 é portanto favorável ao credor fiduciário, uma vez que desencoraja o devedor fiduciante a permanecer no imóvel em caso de não purgação da mora e a respectiva execução extrajudicial da dívida, tendo ele que arcar com estes custos.